Dieci indicazioni per acquistare un immobile in totale sicurezza, dieci regole auree per fornire ai consumatori tutti gli elementi di controllo necessari per non avere brutte sorprese. E’ questa la sostanza del “Decalogo informativo per l’acquisto di un immobile”, stilato dallo Studio Archingegno di Milano come strumento di autodifesa per i consumatori impegnati nell’acquisto di una casa.  E’ disponibile da oggi un nuovo strumento di difesa per tutte le persone impegnate nell’acquisto di una casa o di un ufficio. Si chiama “Decalogo informativo per l’acquisto di un immobile”, ed è un breve documento che sintetizza in dieci punti le precauzioni decisive per acquistare un appartamento o un locale tecnico in tutta serenità.Il Decalogo delinea un metodo utile a tutelare e difendere gli utenti impegnati nell’acquisto di un bene immobiliare. Tale metodo è la diagnosi strumentale, un vero e proprio test sulle prestazioni dell’edificio e sulla sua conformità alle leggi vigenti. Si va dal controllo delle dispersioni termiche per verificare l’isolamento dell’abitazione all’accertamento del tasso di umidità relativa, dal check up degli impianti elettrico ed idraulico all’analisi sulla presenza del gas Radon che, se altamente concentrato, fa aumentare il rischio di tumori polmonari. E così via per dieci operazioni, come quelle relative al controllo delle strutture portanti o il test sulla presenza di campi elettromagnetici, che aiutano ad avere una visione completa e certa dello stato dell’edificio, verificandone l’efficienza energetica e la biocompatibilità. “In Italia esistono leggi che tutelano i consumatori nell’acquisto di una casa.” spiega l’Architetto Giuseppe Magistretti “Il problema è che solo in pochi ne sono a conoscenza. Gli operatori del

settore immobiliare evitano volutamente di dare spiegazioni sulle caratteristiche dei sistemi costruttivi” continua Magistretti “per cui non si capisce perché queste informazioni non vengano trasmesse al consumatore. L’arma di difesa sarebbe dotare l’edificio di un libretto tecnico, che l’acquirente esigerà all’atto del compromesso. Naturalmente le indagini proposte dal Decalogo hanno dei costi ma, se nel corso delle operazioni di verifica emergeranno vizi e patologie costruttive, sarà consequenziale creare un contenzioso che andrà a risarcire ampliamente le spese sostenute”.  –  DECALOGO INFORMATIVO PER IL CONSUMATORE CHE DEVE  ACQUISTARE UN BENE IMMOBILIARE ANALISI DELLE PRESTAZIONI ENERGETICHE E DEL LIVELLO DI BIOCOMPATIBILITA’ DELL’EDIFICIO COSTRUITO E IN PROGETTO . Il metodo che ogni utente ha a disposizione per potersi tutelare e difendere nell’acquisto di un bene immobiliare è la diagnosi strumentale dell’edificio, alla luce delle sue prestazioni, delle dichiarazioni di conformità e possibilmente della sua biocompatibilità. La  diagnosi  dell’edificio  deve  essere  realizzata  da  un  tecnico  esperto,  avvalendosi  delle strumentazioni  adeguate,  per  verificare  le  condizioni  oggettive  del  bene  ed  individuare  le  eventuali patologie emergenti: 1.  La prima operazione da farsi è la termografia con termocamera, per potere visualizzare  i  punti  critici  dove  avvengono  le  dispersioni  termiche  dell’edificio  e  metterla  a confronto  (se esiste) con  la  sua “certificazione energetica”  (D.Lgs. 29/12/06, n. 311  – Disposizioni  correttive  ed  integrative  al D.Lgs.  19/08/05,  n.  192,  recante  attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia). In realtà, la termografia è una fotografia dove io posso vedere se il mio edificio è ben isolato o no. 2.  La seconda operazione consiste nell’andare a determinare la quantità di temperatura in  termini di  flusso  termico, dispersa o accumulata dal mio  edificio. Questo  tipo di verifica  viene  eseguita  con  uno  strumento  denominato  termoflussimetro. Alla  fine  di questa operazione viene redatto un rapporto sulle effettive ed intrinseche caratteristiche del manufatto edilizio.

3.  E’ consigliabile anche verificare il tasso di umidità relativa (D.Lgs. 29/12/06, n. 311 e Regolamento  d’Igiene  dell’ASL  di  riferimento),  con  la  determinazione  dei  livelli  di condensa  interstiziale, che deve essere equivalente al 55%. Questo dato  igrometrico, che  determina  le  condizioni  di  salubrità  del  bene,  dovrebbe  risultare  sempre  dalla  “certificazione energetica” e viene rilevato tramite un igrometro elettronico. 4.  Verificare  se  esiste  l’isolamento  acustico  a  norma  di  legge  (D.P.C.M.  05/12/97  –  Determinazione dei  requisiti acustici passivi degli edifici) dell’immobile,  richiedendo la relativa certificazione. Nel caso non esista, occorre verificare il potere fonoisolante dell’edificio  per  quanto  riguarda  le  pareti  che  collegano  divisioni  interne  e  tamponamenti  esterni  dell’edificio,  con  uno  strumento  denominato  fonometro integratore analizzatore. 5.  Verificare l’impianto elettrico dell’immobile (ai sensi del D.M. 37/2008), attraverso la DI.RI  –  Dichiarazione  di  Rispondenza  alle  norme,  che  omologa  a  tutti  gli  effetti l’impianto elettrico (secondo l’art. 7, comma 6 dello stesso D.M.) La DI.RI deve essere rilasciata  dal  tecnico  abilitato  (non  sempre  l’elettricista  è  figura  tecnica  abilitata), mediante  un  sistema  integrato  per  il  collaudo  degli  impianti  elettrici  (conforme  alla Norma CEI 64-8). Tale certificato potrebbe esservi richiesto dal notaio  al momento del rogito,  nel  caso  di  una  compravendita  immobiliare.  Attualmente  il  governo  ha soppresso  l’art.  13  (obbligo  di  presentare  il  certificato  elettrico  all’atto  di  vendita), anche se di fatto è obbligatorio possederlo. La richiesta può essere fatta dal compratore, che ha tutto il diritto di verificare che l’impianto elettrico sia a norma, pena il possibile annullamento del contratto di vendita. 6.  Verificare  la  rispondenza  dell’impianto  idraulico  al  D.M.  37/2008,  visionando  lo schema  di  progetto  idraulico  (che  deve  essere  rilasciato  dall’impresa  costruttrice)  e interfacciando  questa  prima  verifica,  con  quella  del  collaudo  acustico  (punto  4.  del presente decalogo). 7.  Verificare la presenza di gas Radon, per alloggi collocati ai piani terra e/o rialzati degli edifici  e  fino  ai  secondi  piani,  aldilà  che  ci

possa  essere  l’interposizione  dei  piani cantinati, poichè  il Radon esala dal suolo e penetra nell’abitazione attraverso  le micro fratture  presenti  nelle  murature  e  nelle  fondazioni.  L’inalazione  di  radon  ad  alte concentrazioni  aumenta  di  molto  il  rischio  di  tumore  polmonare.  È  possibile,  per questo, avere un certificato di analisi Radon (obbligatorio in Italia solo per i luoghi di lavoro e pubblici, secondo il D.lgs 241/2000, nonostante le raccomandazioni della CE e dell’OMS) ottenibile mediante una prima  indagine  facile ed economica,  fatta grazie a rilevatori “Kodalpha” passivi, alla quale, in caso di rilevazione di alta concentrazione del gas, può seguire una seconda rilevazione attiva. 8.  Verificare la presenza di campi elettromagnetici permanenti (cabine elettriche, tralicci ad alta tensione, telefonia cellulare, ecc.), tramite rilevatore di campi elettromagnetici, per evitare conseguenze dannose per  l’essere umano. Gli effetti dovuti ad esposizione prolungata per alte frequenze, creano un elevamento della temperatura dell’organismo, a  causa  dell’assorbimento  di  energia,  danni  al  cristallino  (cataratta)  e  ai  testicoli (sterilità), dando luogo ad effetti indiretti anche sul sistema cardiovascolare ed ai tessuti cerebrali. 9.  Verificare le strutture portanti dell’edificio, controllando il progetto, la relazione e il collaudo statico. Effettuare  indagini mediante  localizzatore di armature e sclerometro digitale integrato. Verifica da tenere in considerazione soprattutto oggi, alla luce degli ultimi  eventi  giudiziari,  dove  è  emerso  che  alcune  imprese  di  costruzione  utilizzano calcestruzzo  impoverito  (meno  cemento  e  più  sabbia)  per  costruire  edifici, compromettendo la stabilità degli stessi. 10.  Verificare  le dispersioni di  temperatura e  rumori dalle  finestre e dai suoi cassonetti. Questa  operazione  viene  effettuata  con  la  termocamera  ed  il  termoflussimetro,  per quanto  riguarda  le  condizioni  termiche,  mentre  per  l’acustica  si  procederà  con  il fonometro, in complemento alla misurazione di tutto l’edificio/alloggio (come al punto 1,2  e  4  di  questo  decalogo),  in  armonia  con  i  decreti  D.Lgs.  29/12/06,  n.  311  e

D.P.C.M. 05/12/97. E’, quindi, indispensabile migliorare la tenuta all’aria ed ai rumori dei  serramenti  e  ridurre  le  dispersioni,  attraverso  i  vetri  e  il  cassonetto.  Ciò  non significa  sigillare  la casa: un’esccessiva  impermeabilità all’aria crea,  infatti, problemi di muffe e condense. Un’adeguata ventilazione risolve questi inconvenienti e consente di raggiungere livelli di confort ottimali. Questo decalogo è uno  strumento a disposizione del consumatore che vuole  tutelare  i propri interessi e la propria salute. CONSIDERAZIONI; Di fatto gli operatori del settore immobiliare e i rappresentanti delle imprese di costruzione che vendono direttamente,  illustrano  i  loro beni  come prodotto di  “massima  qualità  edilizia” ma evitano volutamente di dare  spiegazioni  sulle caratteristiche dei  sistemi costruttivi  (cosa che, invece,  lo  staff  tecnico  conosce  perfettamente),  per  cui  non  si  capisce  perché  queste informazioni non vengano trasmesse al consumatore. Si  potrebbe  ipotizzare,  in  futuro,  di  dotare  l’edificio  di  un  libretto  tecnico  con  tutte  queste informazioni, da consegnare all’acquirente all’atto del compromesso.  CONCLUSIONI;  Naturalmente  queste  indagini  hanno  dei  costi  che  devono  essere  anticipati  da  chi  vuole tutelarsi. Facciamo un  esempio: un  acquirente deve  comprare una  casa di  circa 60/70 mq  in una zona medio-periferica della città di Milano. I prezzi di mercato variano da 3500 a 4500 €, per  cui  il  costo  dell’investimento  ammonta  a  circa  280000  €.  Il  costo  di  tutte  le  prove strumentali, mediamente, varia da 4500 a 5000 €.  In  termini percentuali,  si  tratta del 2% del costo della casa. Questi costi, relativamente modesti, servono per conoscere meglio il bene da acquistare e per evitare brutte sorprese. Va da sé che, se nel corso delle operazioni di verifica emergeranno vizi e patologie costruttive, sarà consequenziale creare un contenzioso, con tutte le conseguenze  sia materiali che economiche,  che andranno a  risarcire ampliamente  le  spese sostenute con questo strumento indispensabile. Prof. Arch. Giuseppe Magistretti –  Ufficio stampa Studio Archingegno: Press Play – Comunicazione e Pubbliche Relazioni Alessandro Tibaldeschi

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